Kapitel 6 - Altersvorosrge mit Immobilien
Nachdem wir die Altersvorsorge mit ETFs und Versicherungen in den vorherigen Kapiteln ausführlich behandelt haben, werden wir uns in diesem Kapitel mit dem Thema Immobilie als Altersvorsorge auseinandersetzen.
Wir werden hier sowohl die vermietete Immobilie als auch die selbstbewohnte Immobilie betrachten.
Was wir in diesem Kapitel behandeln
- Vor- und Nachteile der fremdgenutzten Immobilie
- Steuerliche Behandlung der fremdgenutzten Immobilie
- Bedeutung der selbstgenutzten Immobilie für die Altersvorsorge
Wie funktioniert die vermietete Immobilie als Kapitalanlage?
Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage zeichnet sich durch zwei Dinge aus. Zum einen die Mieteinnahmen und zum anderen die Wertsteigerung der Immobilie. Vereinfacht funktioniert das Ganze wie folgt.
Man kauft eine Immobilie und vermietet diese. D.h. man generiert sofort Mieteinnahmen. Idealerweise zeichnet sich diese Art der Geldanlage aber nicht nur durch die Mieteinnahmen aus, sondern die gekaufte Immobilie steigt auch noch im Wert und kann dann mit Gewinn veräußert werden.
Was spricht für eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage?
Wie bei allen Geldanlagen gibt es Argumente die dafür und Argumente die dagegen sprechen. Bevor wir unser aber die expliziten Vor- und Nachteile anschauen verschaffen wir uns einen Überblick welche strukturellen Argumente für eine fremdgenutzte Immobilie sprechen.
Wohnraum ist knapp
Der Wohnraum, insbesondere in den deutschen Metropolregionen ist knapp wie noch nie! Alle kennen die Bilder aus dem TV wenn Bewerber für eine Wohnung Schlange stehen. D.h. Wohnraum ist stark gefragt.
Gewohnt wird immer
Der Deutsche, spart nach aktuellen Untersuchungen eher an seiner Altersvorsorge, dem Urlaub oder beim Essen als bei seiner Wohnung. Dazu kommt, dass in kaum einem anderen Land der Welt so viel zu Miete gewohnt wird wie hier.
Vor- und Nachteile einer vermieteten Immobilie
- Steuerersparnis
- Vermögensaufbau durch den Mieter
- Vergleichsweise wenig Kapitalaufwand notwendig
- Investition in Sachwert
- Investitionsrückstau
- Mietausfall
- Leerstand
- Kleine Schäden
- Anpassung der Finanzierung
- Unvorhergesehenes
Grundvoraussetzung
Für wen eine derartige Geldanlage in Frage kommt, hängt von vielen Faktoren und letztendlich auch ganz stark von den persönlichen Präferenzen ab. Es gibt aber ein paar objektiv Kriterien, die erfüllt sein müssen damit ein derartiges Investment überhaupt in Frage kommt.
Eigenkapital
Um eine fremdgenutzte Immobilie erwerben zu können, muss ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Konkret bedeutet das, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden können. Das entspricht ungefähr 10 - 15% des Kaufpreises.
Bonität
Für gewöhnlich wird eine fremdgenutzte Immobilie nicht komplett aus Eigenmittel finanziert, sondern man finanziert den Kaufpreis ganz oder teilweise. Damit das möglich ist, muss natürlich ausreichend Bonität vorhanden sein.
Als Käufer sollte man über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Singles sollten pro Monat ca. 2.200-2500 Euro netto verdienen, Pärchen zusammen ca. 3.000-3500 Euro netto. Laufende Konsumentenkredite reduzieren das Einkommen bei einer Bonitätsbetrachtung durch die Bank.
Wie prüft man, ob das ausgewählte Objekt das richtige ist?
Bevor man eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, sollte man das Objekt ganz genau prüfen. Den meisten Verbrauchern fehlt dazu jedoch die Expertise. Aus diesem Grund sollte man den Prüfprozess an einen Experten geben. Bei uns findet der Prüfprozess in 7 Schritten statt und sieht wie folgt aus.
Lage
Die Lage einer Immobilie ist ein zentraler Punkt bei der Prüfung. Es wird die Mikro- (Lage innerhalb einer Stadt) sowie die Makrolage (Lage in Deutschland) betrachtet. Es muss berücksichtigt werden ob es eine solide Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Zugang zu Ärzten, Parkplätzen oder Nahverkehr gibt.
Standort
Die Entwicklung in den nächsten Jahren am Standort ist ebenfalls wichtig, um die Wertsteigerung langfristig zu gewährleisten. Sind große Bauprojekte wie z.B. Flughäfen oder Autobahnen geplant? Werden in Zukunft neue Industrien und folglich Arbeitsplätze in der Nähe gebaut? Wie sehen die Pläne der Stadt für diesen konkreten Stadtteil aus?
Kaufpreis
Der aktuelle Preis, den Du als Käufer zahlst muss fair sein. Dazu muss man die Immobilien in der Umgebung, die Bausubstanz, die Ausstattung und weitere Faktoren berücksichtigen. Nur wenn Du einen fairen Kaufpreis zahlst, kannst Du langfristig eine positive Rendite erwarten.
Miete
Wie ist die aktuelle Mietsituation? Damit ist zum einen die Mietsituation innerhalb des Objektes aber auch innerhalb des Stadtteils gemeint. Wie sind Mietentwicklungen in der Zukunft prognostiziert?
Verkäufer
Welches Unternehmen verkauft die Immobilie? Oftmals werden Immobilien für Investoren gebaut und auch verkauft. Hier gilt es die Verkäufer zu bewerten und zu analysieren. Oftmals werden die interessanten Objekte nur über Vertriebe vermittelt und sind dem Endverbraucher gar nicht zugänglich.
Hausverwaltung
Wie ist die Hausverwaltung aufgestellt? Hat sie in der Vergangenheit gute Arbeit geleistet? Sind andere Eigentümer mit ihr zufrieden? Wie ist die Kostenstruktur der Verwaltung? Welchen Mehrwert bieten sie für den Eigentümer der Immobilie?
Objekt
Mit einer der umfangreichsten Teile der Prüfung ist das Objekt selber. Hier muss geprüft und bewertet werden wie z.B. die aktuelle Bauqualität ist. Sind die Grundrisse und die Wohnungsgröße optimal? Kann man schnell einen Mieter finden und spricht man eine große Zielgruppe an? Wie ist die Ausstattung der Wohnung und des Hauses? Gibt es einen Fahrstuhl, wurde der Aspekt Barrierefreiheit bedacht? Was gibt es für eine aktuelle Eigentümerstruktur?
Steuerliche Behandlung
Bei der fremdgenutzten Immobilie ist die steuerliche Betrachtung ein ganz wichtiger Aspekt. Man unterscheidet als Eigentümer einer vermieteten Immobilie zwischen Steuervorteilen und Steuerpflichten.
- Steuerliche Vorteile durch Abschreibung (AfA)
Durch die Schaffung von Wohnraum bekommt man steuerliche Vergünstigungen vom Finanzamt. Der größte Posten ist die Abschreibung der Immobilie. Hier spricht man von AfA. AfA steht für Abschreibung für Abnutzung.
Das bedeutet, der Gebäudeanteil nutzt im Laufe der Jahre ab. Diese Abnutzung kann man steuerlich geltend machen mit 2% vom Kaufpreis des Gebäudeanteils. Wichtig ist, der Grund und Boden nutzt nicht ab. Daher muss man zwischen Immobilie und Grundstück unterscheiden.
Der Gebäudeanteil kann für 50 Jahre mit 2% abgeschrieben werden. Das bedeutet konkret, diese Summe reduziert das zu versteuernde Einkommen. Exemplarisch funktioniert die Abschreibung wie folgt:
Kaufpreis: 250.000€
Anteil Grundstück: 50.000€
Anteil Immobilie: 200.000€
2% jährliche Abschreibung
200.000€ * 2% = 4000€
Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es eine Sonder AfA. Diese besagt, dass man innerhalb der ersten 8 Jahre 9% der Immobilie und in den letzten 4 Jahre 7% der Modernisierungskosten abschreiben kann. Die Abschreibung von 2% auf den Gebäudeanteil des Altbestandes kommt noch hinzu. Das Beispiel zeigt, wie groß diese Auswirkung sein kann:
Kaufpreis: 100.000€
Anteil Grundstück: 50.000€
Anteil Immobilie: 50.000€
Modernisierungskosten: 150.000€
2% jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil des Altbestandes
50.000€ * 2% = 1000€
9% jährliche Abschreibung auf die Modernisierungskosten
8 Jahre lang pro Jahr: 150.000€ * 9% = 13.500€
7% jährliche Abschreibung auf die Modernisierungskosten
4 Jahre lang pro Jahr: 150.000€ * 7% = 10.500€
Als Vermieter kann man jedoch noch weitere steuerliche Vorteile nutzen. Man kann z.B., wenn man selber nach einem neuen Mieter sucht, die Wohnungsanzeigen steuerlich ansetzen. Gleiches gilt für Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung.
Auch eventuelle Maklerprovisionen oder Beratungsgebühren, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen können steuerlich angesetzt werden.
Finanziert man eine Immobilie, können die Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind, ebenfalls jährlich angesetzt werden. Auch das reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen merklich.
Die jährliche Grundbesitzsteuer, Kontoführungsgebühren, Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen können ebenfalls abgesetzt werden.
Die Steuervorteile bzw. was abgesetzt werden kann einmal aufgelistet:
- Abschreibung für Abnutzung (AfA)
- Sonder Abschreibungen (für denkmalgeschützte Immobilien)
- Kosten für Wohnungsanzeige
- Kosten für Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung
- Kosten für Maklerprovision
- Finanzierungszinsen
- Grundbesitzsteuer
- Kontoführungsgebühren
- Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
- Steuerliche Pflichten
Bei allen steuerlichen Vorteilen müssen auf die Einkünfte natürlich auch steuern bezahlt werden. Zusammengefasst müssen alle Einnahmen, die man aus der Immobilie erzielt versteuert werden. Diese zählen zu der Einkommensart „Vermietung & Verpachtung“.
Die Einnahmen und Ausgaben werden miteinander verrechnet. Wenn nach dieser Verrechnung ein plus bleibt muss auf dieses Plus Steuern gezahlt werden.
Wir die erworbene Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach Kauf veräußert fallen für den erzielten Kaufpreis ebenfalls Steuern an, da sich der Verkauf noch in der so genannten Spekulationsfrist befindet. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Finanzierung
Möchte man eine fremdgenutzte Immobilie erwerben, dann ist es aus steuerlichen Aspekten häufig ratsam, dies über eine Finanzierung zu machen und tendenziell nicht zu viel Eigenkapital einzusetzen.
Natürlich kann man ein Objekt auch bar bezahlen und man hat somit sofort Mieteinnahmen, jedoch verschenkt man auf diese Weise einen großen Teil der steuerlichen Vorteile.
Bei der Finanzierung sollte man sich beraten lassen und eine Finanzierung finden, die zur restlichen finanziellen Situation passt.
Die eigengenutzte Immobilie
Bei der eigengenutzten Immobilie werden wir uns tendenziell kurz halten. Das hat den einfachen Grund, dass es nicht mit einem klassischen Investment für die Altersvorsorge vergleichbar ist.
Klar ist die eigene Immobilie ein Vermögenswert und daher auch relevant für die Altersvorsorge.
Allerdings findet die Auswahl des passenden Objekts in der Regel eher nach persönlichen bzw. emotionalen Präferenzen (wo möchte ich wohnen, wie schön soll es sein) statt und unterscheidet sich somit von einer klassischen Investmententscheidung, wo ich meine Entscheidung aufgrund von Rendite- und Risikoerwartung treffe.
Wir wollen hier nur mit an die Hand geben, dass eine eigene Immobilie nicht die einzige Altersvorsorge sein sollte und man, wenn man dieses Vorhaben plant, berücksichtigen sollte, dass noch genug Kapital vorhanden sein sollte, um den Rest der Altersvorsorge zu stemmen.