Vermietete Immobilie als Kapitalanlage


Alles rund um die vermietete Immobilie als Geldanlage einfach und verständlich erklärt
 
 

 
 
Wie funktioniert eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage? Wie finde ich das richtige Objekt? Was sind die Risiken und was sind die Vorteile? Für wen eignet sich diese Art der Geldanlage und für wen nicht?

Die vermietete Immobilie als Geldanlage ist, vor allem im Rahmen der aktuellen Niedrigzinsphase, hoch interessant. Deswegen bekommst du in diesem Ratgeber alle notwendigen Grundlagen und Informationen um dich mit diesem komplexen Thema auseinandersetzen zu können.

Dennis Rose

Finanzexperte


Aktualisiert am: 18.03.2020
 



Der Finanzmarkt bietet zahlreiche Möglichkeiten, Geld zu investieren. Das können Fonds, ETF Sparpläne, Versicherungen oder auch Immobilien sein. Jedes Finanzprodukt hat individuelle Vor- und Nachteile. Daher ist der Schlüssel zum langfristigen Erfolg eine Mischung aus verschiedenen Bausteinen.

Bei der Immobilie als Geldanlage unterscheidet man zwei Arten. Die eigengenutzte Immobilie (ich wohne selber in meiner Immobilie) und die fremdgenutzte Immobilie (ich vermiete meine Immobilie).

In diesem Ratgeber beschäftigen wir uns ausführlich mit der vermieteten Immobilie als Kapitalanlage. Mit allen Vorteilen, Nachteilen und allem, was es sonst zu beachten gibt.

Wie funktioniert die vermietete Immobilie als Kapitalanlage?


Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage zeichnet sich durch zwei Dinge aus. Zum einen die Mieteinnahmen und zum anderen die Wertsteigerung der Immobilie. Vereinfacht funktioniert das Ganze wie folgt.

Man kauft eine Immobilie und vermietet diese. D.h. man generiert sofort Mieteinnahmen. Idealerweise zeichnet sich diese Art der Geldanlage aber nicht nur durch die Mieteinnahmen aus, sondern die gekaufte Immobilie steigt auch noch im Wert und kann dann mit Gewinn veräußert werden.

Was spricht für eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage?

Wie bei allen Geldanlagen gibt es Argumente die dafür und Argumente die dagegen sprechen. Bevor wir unser aber die expliziten Vor- und Nachteile anschauen verschaffen wir uns einen Überblick welche strukturellen Argumente für eine fremdgenutzte Immobilie sprechen.
 
1Wohnraum ist knapp
Der Wohnraum, insbesondere in den deutschen Metropolregionen ist knapp wie noch nie! Alle kennen die Bilder aus dem TV wenn Bewerber für eine Wohnung Schlange stehen. D.h. Wohnraum ist stark gefragt.
2Gewohnt wird immer
Der Deutsche, spart nach aktuellen Untersuchungen eher an seiner Altersvorsorge, dem Urlaub oder beim Essen als bei seiner Wohnung. Dazu kommt, dass in kaum einem anderen Land der Welt so viel zu Miete gewohnt wird wie hier.
3Niedrige Zinsen
So ärgerlich niedrige Zinsen sind, wenn ich Geld anlegen möchte, so gut sind Sie, wenn ich etwas finanzieren möchte. Historisch niedrige Zinsen führen zu sehr günstigen Baufinanzierungen.
 

Was sind die Vorteile einer vermieteten Immobilie als Geldanlage?

 
 Die vermietete Immobilie als Geldanlage hat zahlreiche Vorteile. Einige der größten Vorteile sind  folgende:

  • Steuerersparnis
  • Vermögensaufbau durch den Mieter
  • Vergleichsweise wenig Kapitalaufwand notwendig
  • Investition in Sachwert
 
Schafft man als Vermieter Wohnraum, unterstützt der Staat den Eigentümer. Das passiert durch steuerliche Vergünstigungen. Zum einen kann man den Kaufpreis der Immobilie Abschreiben.

Hat man z.B. eine Wohnung, mit einem Gebäudeanteil für 200.000 Euro gekauft, kann man 50 Jahre lang 2% des Kaufpreises steuerlich abschreiben. Das bedeutet, das eigene Einkommen reduziert sich um 4.000 Euro pro Jahr, was eine Steuerrückerstattung auslöst.

Bei Denkmalgeschützten Objekten gibt es sogar eine höhere Abschreibungsmöglichkeit von 9% für die ersten 8 Jahre und 7% für die letzten vier Jahre der Modernisierungskosten. Hinzu kommt, dass Denkmalobjekte oftmals auch eine Vergünstigung bei der Grundbesitzsteuer hervorrufen.

Die Abschreibung von 2% auf den Altbestand kommt noch dazu. Zudem lassen sich die Zinsen einer Finanzierung steuerlich abschreiben.
Ein großer Vorteil ist die Tatsache, dass der Mieter durch seine Miete die Immobilie für mich bezahlt. Dadurch habe ich eine große Hebelwirkung. Durch die niedrige Zinsphase ist es sogar so, dass der Mieter ca. 80% der laufenden Kosten für mich zahlt.
Bei einer fremdgenutzten Immobilie braucht man i.d.R. deutlich weniger Eigenkapital als bei einer eigengenutzten. Genau das macht dieses Investment so attraktiv für die meisten Investoren. 10-15% des Kaufpreises sind oftmals schon ausreichend.

Die Spanne von 10-15% kommt unter anderem durch verschiedene Grunderwerbssteuern in den einzelnen Bundesländern zustande.
Bei einer Immobilie investiert man in Sachwerte. Im Gegensatz zu einem Geldwert (Aktie, ETF, etc.) hat der Sachwert den großen Vorteil, dass die Inflation für uns und nicht gegen uns arbeitet. Für gewöhnlich steigt der Wert einer Immobilie mindestens um die Inflation genau so wie die Mieten.

Was sind die Nachteile einer vermieteten Immobilie als Geldanlage?

 
 Einige der Vorteile haben wir bereits gesehen. Jedoch hat jede Medaille zwei Seiten. Man sollte  sich auch mit den potentiellen Nachteilen und Risiken einer fremdgenutzten Immobile  auseinandersetzen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

  • Investitionsrückstau
  • Mietausfall
  • Leerstand
  • Kleine Schäden
  • Anpassung der Finanzierung
  • Unvorhergesehenes
 
Kauft man eine Bestandsimmobilie, dann kann es sein, dass ein Rückstand bei notwendigen Reparaturen besteht. Eventuell hat der Verkäufer lange nichts mehr am Objekt gemacht und Reparaturen oder Investitionen nicht durchgeführt.

Gründe dafür können vielseitig sein, meistens sind es jedoch finanzielle Gründe oder eine schlechte Hausverwaltung. Erwirbt man eine Immobilie, kauft man kommende Reparaturen mit. Aus diesem Grund sollte man das Objekt immer genau prüfen.
Der Mieter zahlt keine Miete mehr. Hier spricht man von den ominösen Mietnomaden. Jedoch muss man bedenken, dass hier die Angst größer ist als das Vorkommen. Die Bundesregierung hat eine Untersuchung, in Auftrag geben. Ergebnis dieser Untersuchung ist, dass von rund 2,1 Millionen Neuvermietungen pro Jahr ca. 0,5% die o.g. Probleme erzeugen.
Neben Mietern, die keine Miete zahlen ist Leerstand auch ein Problem. Der Vermieter hat das Ziel, dass seine Wohnung möglichst wenig Leerstand hat.

Hat man eine Immobilie mit sehr hohen Mieten, speziellen Grundrissen oder eine Lage, die nicht attraktiv ist, dann erhöht das die Wahrscheinlichkeit eines Leerstands. Hier ist es sehr wichtig, in Objekte zu investieren die eine große Nachfrage erzeugen. Klassische Wohnungen 25-70 Quadratmetern in guter Innenstadtlage erfüllen diese Bedingungen.
25. Dezember 22:30 Uhr - Der Mieter ruft an und möchte, dass der tropfende Wasserhahn repariert wird. Auf so etwas haben die wenigsten Vermieter Lust. Um unnötige Arbeit mit tropfenden Wasserhähnen, ausgefallenen Heizungen und Nebenkostenabrechnung zu vermeiden, ist es ratsam eine Hausverwaltung und einen Hausmeister zu haben. Die kümmern sich um den reibungslosen Ablauf und nehmen Wünsche sowie Beschwerden des Mieters entgegen.
Hat man bei der Finanzierung eine kurze Zinsbindung vereinbart, kann es sein, dass nach Ablauf dieser die Bank einen neuen höheren Zinssatz verlangt. Wenn die Miete diese höhere Belastung nicht decken kann, dann muss der Vermieter dies aus eigener Tasche bezahlen.
Es kann immer zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Vermieter sollten immer eine Rücklage bilden, um unvorhergesehene Ereignisse abfangen zu können. Das können z.B. Renovierungen bei einem Umzug sein, abschleifen des Parketts oder das Erneuern der Türen oder des Badezimmers.

Für wen ist eine fremdgenutzte Immobilie als Kapitalanlage geeignet ?


Für wen eine derartige Geldanlage in Frage kommt, hängt von vielen Faktoren und letztendlich auch ganz stark von den persönlichen Präferenzen ab. Es gibt aber ein paar objektiv Kriterien, die erfüllt sein müssen damit ein derartiges Investment überhaupt in Frage kommt.
 

Eigenkapital

Um eine fremdgenutzte Immobilie erwerben zu können, muss ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Konkret bedeutet das, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden können. Das entspricht ungefähr 10 - 15% des Kaufpreises.

Bonität

Für gewöhnlich wird eine fremdgenutzte Immobilie nicht komplett aus Eigenmittel finanziert, sondern man finanziert den Kaufpreis ganz oder teilweise. Damit das möglich ist, muss natürlich ausreichend Bonität vorhanden sein.

Als Käufer sollte man über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Singles sollten pro Monat ca. 2.200-2500 Euro netto verdienen, Pärchen zusammen ca. 3.000-3500 Euro netto. Laufende Konsumentenkredite reduzieren das Einkommen bei einer Bonitätsbetrachtung durch die Bank.
 

Welche Objekte gibt es für eine fremdgenutzte Immobilie?


 
Bestandsimmobilien
Man spricht von Bestandsimmobilien, wenn ein Objekt bereits vollständig fertiggestellt ist und bewohnt wird, es fließt also schon regelmäßig Miete. Problematisch ist die qualitative Bewertung einer Bestandsimmobilie. Ohne Fachwissen ist eine realistische Einschätzung des Verkehrswertes oftmals nicht möglich.
Neubau
Man spricht von einem Neubau, wenn bisher kein Mieter oder Eigentümer die Immobilie bewohnt hat. Die Investition in einen Neubau kann zu verschiedenen Zeitpunkten stattfinden. Oftmals kauft man sogar schon vor, seltener auch während der Bauphase.
Microappartments
Ein recht neuer Trend sind, s.g. Microappartments. Diese Objekte haben eine kleine Wohnfläche und sind oftmals möbliert. Zielgruppe der Mieter sind hier oft Studenten oder Berufstätige, die eine Zweitwohnung benötigen. Insbesondere im städtischen Bereich sind diese neue Form der Immobilie stark im Kommen und sehr nachgefragt. Da es ein relativ neues Konzept ist, handelt es sich fast immer um Neubauten.
Denkmalschutzimmobilien
Immobilien, die unter den Denkmalschutz fallen sind, im Vergleich zur Bestandsimmobilie oder dem Neubau, seltener zu finden. Die Länder und der Bund haben das Interesse, dass denkmalwürdige Objekte dauerhaft erhalten werden. Das bringt jedoch strenge Auflagen bei der Sanierung und möglichen Umbauten mit sich. Insbesondere für Investoren mit höhen Steuersätzen und höherem Eigenkapital sind diese Investments hoch attraktiv.
Sonderimmobilien
Zu den Sonderimmobilien zählen Objekte, die nicht klassisch für den Wohnungsmarkt stehen. Das sind z.B. Bauernhöfe, alte Industriegebäude oder Wohnungen in Pflegeeinrichtungen.
 

Wie prüft man, ob das ausgewählte Projekt das richtige ist?


Bevor man eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, sollte man das Objekt ganz genau prüfen. Den meisten Verbrauchern fehlt dazu jedoch die Expertise. Aus diesem Grund sollte man den Prüfprozess an einen Experten geben. Bei uns findet der Prüfprozess in 7 Schritten statt und sieht wie folgt aus.

Lage

Die Lage einer Immobilie ist ein zentraler Punkt bei der Prüfung. Es wird die Mikro- (Lage innerhalb einer Stadt) sowie die Makrolage (Lage in Deutschland) betrachtet. Es muss berücksichtigt werden ob es eine solide Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Zugang zu Ärzten, Parkplätzen oder Nahverkehr gibt.

Standort

Die Entwicklung in den nächsten Jahren am Standort ist ebenfalls wichtig, um die Wertsteigerung langfristig zu gewährleisten. Sind große Bauprojekte wie z.B. Flughäfen oder Autobahnen geplant? Werden in Zukunft neue Industrien und folglich Arbeitsplätze in der Nähe gebaut? Wie sehen die Pläne der Stadt für diesen konkreten Stadtteil aus?

Kaufpreis

Der aktuelle Preis, den Du als Käufer zahlst muss fair sein. Dazu muss man die Immobilien in der Umgebung, die Bausubstanz, die Ausstattung und weitere Faktoren berücksichtigen. Nur wenn Du einen fairen Kaufpreis zahlst, kannst Du langfristig eine positive Rendite erwarten.

Miete

Wie ist die aktuelle Mietsituation? Damit ist zum einen die Mietsituation innerhalb des Objektes aber auch innerhalb des Stadtteils gemeint. Wie sind Mietentwicklungen in der Zukunft prognostiziert?

Verkäufer

Welches Unternehmen verkauft die Immobilie? Oftmals werden Immobilien für Investoren gebaut und auch verkauft. Hier gilt es die Verkäufer zu bewerten und zu analysieren. Oftmals werden die interessanten Objekte nur über Vertriebe vermittelt und sind dem Endverbraucher gar nicht zugänglich.

Hausverwaltung

Wie ist die Hausverwaltung aufgestellt? Hat sie in der Vergangenheit gute Arbeit geleistet? Sind andere Eigentümer mit ihr zufrieden? Wie ist die Kostenstruktur der Verwaltung? Welchen Mehrwert bieten sie für den Eigentümer der Immobilie?

Objekt

Mit einer der umfangreichsten Teile der Prüfung ist das Objekt selber. Hier muss geprüft und bewertet werden wie z.B. die aktuelle Bauqualität ist. Sind die Grundrisse und die Wohnungsgröße optimal? Kann man schnell einen Mieter finden und spricht man eine große Zielgruppe an? Wie ist die Ausstattung der Wohnung und des Hauses? Gibt es einen Fahrstuhl, wurde der Aspekt Barrierefreiheit bedacht? Was gibt es für eine aktuelle Eigentümerstruktur?

Was ist ein Mietpool?


Ein Mietpool kann man wie ein Zwischenkonto verstehen. Alle Eigentümer zahlen Ihre Miete in einen gemeinschaftlichen Topf. Jeder Vermieter bekommt dann einen festen Anteil, abhängig von der Größe seiner Wohnung, ausgezahlt. Dieses Konzept hat einen großen Vorteil, da auf diese Weise Risiken auf alle Eigentümer aufgeteilt werden.

Fallen in einer Wohnung z.B. übermäßig viele Instandhaltungskosten an, wäre das für den einzelnen Vermieter sehr schlecht. Diese Kosten werden aber durch den Mietpool getragen und somit reduziert sich das wirtschaftliche Risiko des einzelnen.

Auch unterschiedliche Miethöhen werden durch den Mietpool ausgeglichen. Wird bei einem Neubezug eine höhere neue Miete vereinbart, profitieren alle davon. Leerstand oder Mietausfall einer einzelnen Wohnung wird auch durch den Mietpool getragen.

Hausverwaltung


Ob eine Immobilie ein gutes Investment ist, steht und fällt mit der Hausverwaltung. Daher ist es bei der Auswahl einer Verwaltung unbedingt notwendig, dass diese eine positive Historie hat. Welche Objekte betreut sie schon? Wie ist sie personell aufgestellt? Wie ist der aktuelle Zustand der betreuten Objekte?

Die Hausverwaltung ist schließlich das Bindeglied zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Hier muss eine professionelle und zuvorkommende Beziehung bestehen. Als Investor sollte man möglichst wenig bzw. gar nichts mit dem Tagesgeschäft und tropfenden Wasserhähnen zu tun haben.

Steuerliche Behandlung


Bei der fremdgenutzten Immobilie ist die steuerliche Betrachtung ein ganz wichtiger Aspekt. Man unterscheidet als Eigentümer einer vermieteten Immobilie zwischen Steuervorteilen und Steuerpflichten.
 
 
 

1. Steuerliche Vorteile durch Abschreibung (AfA)


Durch die Schaffung von Wohnraum bekommt man steuerliche Vergünstigungen vom Finanzamt. Der größte Posten ist die Abschreibung der Immobilie. Hier spricht man von AfA. AfA steht für Abschreibung für Abnutzung.

Das bedeutet, der Gebäudeanteil nutzt im Laufe der Jahre ab. Diese Abnutzung kann man steuerlich geltend machen mit 2% vom Kaufpreis des Gebäudeanteils. Wichtig ist, der Grund und Boden nutzt nicht ab. Daher muss man zwischen Immobilie und Grundstück unterscheiden.

Der Gebäudeanteil kann für 50 Jahre mit 2% abgeschrieben werden. Das bedeutet konkret, diese Summe reduziert das zu versteuernde Einkommen. Exemplarisch funktioniert die Abschreibung wie folgt:
Kaufpreis: 250.000€

Anteil Grundstück: 50.000€

Anteil Immobilie: 200.000€

2% jährliche Abschreibung

200.000€ * 2% = 4000€
 
Es dürfen 4000€ vom jährlich zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.
Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es eine Sonder AfA. Diese besagt, dass man innerhalb der ersten 8 Jahre 9% der Immobilie und in den letzten 4 Jahre 7% der Modernisierungskosten abschreiben kann. Die Abschreibung von 2% auf den Gebäudeanteil des Altbestandes kommt noch hinzu. Das Beispiel zeigt, wie groß diese Auswirkung sein kann:
Kaufpreis: 100.000€

Anteil Grundstück: 50.000€

Anteil Immobilie: 50.000€

Modernisierungskosten: 150.000€

2% jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil des Altbestandes

50.000€ * 2% = 1000€

9% jährliche Abschreibung auf die Modernisierungskosten

8 Jahre lang pro Jahr: 150.000€ * 9% = 13.500€

7% jährliche Abschreibung auf die Modernisierungskosten

4 Jahre lang pro Jahr: 150.000€ * 7% = 10.500€
 
In den ersten Jahren dürfen in diesem Beispiel 25.000€ vom jährlich zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.
Als Vermieter kann man jedoch noch weitere steuerliche Vorteile nutzen. Man kann z.B., wenn man selber nach einem neuen Mieter sucht, die Wohnungsanzeigen steuerlich ansetzen. Gleiches gilt für Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung.

Auch eventuelle Maklerprovisionen oder Beratungsgebühren, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen können steuerlich angesetzt werden.

Finanziert man eine Immobilie, können die Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind, ebenfalls jährlich angesetzt werden. Auch das reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen merklich.

Die jährliche Grundbesitzsteuer, Kontoführungsgebühren, Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen können ebenfalls abgesetzt werden.
 
 Die Steuervorteile bzw. was abgesetzt werden kann einmal aufgelistet:

  • Abschreibung für Abnutzung (AfA)
  • Sonder Abschreibungen (für denkmalgeschützte Immobilien)
  • Kosten für Wohnungsanzeige
  • Kosten für Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung
  • Kosten für Maklerprovision
  • Finanzierungszinsen
  • Grundbesitzsteuer
  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
 

2. Steuerliche Pflichten


Bei allen steuerlichen Vorteilen müssen auf die Einkünfte natürlich auch steuern bezahlt werden. Zusammengefasst müssen alle Einnahmen, die man aus der Immobilie erzielt versteuert werden. Diese zählen zu der Einkommensart „Vermietung & Verpachtung“.

Die Einnahmen und Ausgaben werden miteinander verrechnet. Wenn nach dieser Verrechnung ein plus bleibt muss auf dieses Plus Steuern gezahlt werden.

Wir die erworbene Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach Kauf veräußert fallen für den erzielten Kaufpreis ebenfalls Steuern an, da sich der Verkauf noch in der so genannten Spekulationsfrist befindet. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.

Finanzierung für eine vermietete Immobilie


Möchte man eine fremdgenutzte Immobilie erwerben, dann ist es aus steuerlichen Aspekten häufig ratsam, dies über eine Finanzierung zu machen. Natürlich kann man ein Objekt auch bar bezahlen und man hat somit sofort Mieteinnahmen, jedoch verschenkt man auf diese Weise einen großen Teil der steuerlichen Vorteile.

Bei der Finanzierung sollte man sich unabhängig beraten lassen und eine Finanzierung finden, die zur restlichen finanziellen Situation passt. Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen ist es oftmals ratsam, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren.


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Quellenangabe


Autor: Dennis Rose

dip21.bundestag.de: Mietnomadentum und Räumungsvollstreckung gegen Dritte, http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/16/107/1610737.pdf (Abruf 03.2020)

pfefferminzia.de: So hoch sind die Kaufnebenkosten für Immobilienerwerber, https://www.pfefferminzia.de/nach-bundeslaendern-so-hoch-sind-die-kaufnebenkosten-fuer-immobilienerwerber/

bundesfinanzministerium.de: AfA - Tabellen, https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Themen/Steuern/Steuerverwaltungu-Steuerrecht/Betriebspruefung/AfA_Tabellen/afa_tabellen.html (Abruf 03.2020)