Ratgeber Baufinanzierung 2019


Alles rund um das Thema Baufinanzierung für Einsteiger einfach und verständlich erklärt
 
 

 
 


Was muss ich beachten wenn ich ein Haus bauen oder kaufen möchte? Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wie funktioniert eine Baufinanzierung? Auf was sollte man bei einer Baufinanzierung achten?

Bei Erwerb der eigenen Immobilie gibt es viele Dinge zu beachten. Deshalb erfährst du hier alles rund um dieses Thema. Wir begleiten dich vom ersten bis zum letzten Schritt bei der Baufinanzierung.

Dennis Rose

Finanzexperte


Aktualisiert am: 09.04.2019
 



Die eigene Immobilie ist der Traum vieler Menschen. Doch bis dahin gibt es viele Hürden und Fallstricke die man meistern muss.

Deswegen ist es sehr gut, dass du dich mit diesem Thema beschäftigst. Doch die richtige Baufinanzierung zu finden ist gar nicht so einfach. Es gibt sehr viele Kriterien die berücksichtigt werden müssen.

In diesem Ratgeber werden dir alle wichtigen Informationen an die Hand gegeben, die du im Rahmen der Baufinanzierung und des Hauskaufs wissen solltest. Mit diesen Informationen findest du dich im Immobiliendschungel zurecht.

Was ist Eigenkapital?


Eigenkapital ist das aus eigenen Mitteln aufgebrachte Kapital, was in die Finanzierung eines Hauses eingebracht wird.

Das Eigenkapital ist sehr wichtig, da es den Banken eine Sicherheit gibt und oft die Finanzierungskonditionen stark beeinflussen kann. Je mehr Eigenkapital ich einbringe desto besser werden die Konditionen.

Verschiedene Werte können als Eigenkapital betrachtet werden. Das kann Geld auf Konten, in Bausparverträgen, bestehende Immobilien oder Lebens- und Rentenversicherungen sein.

Im Normalfall sollte man immer Eigenkapital besitzen, wenn man eine Baufinanzierung haben möchte. Sollte man über kein Eigenkapital verfügen, sind Finanzierungen jedoch auch möglich. Allerdings ist die Gestaltung hier komplizierter.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?


Um diese Frage zu beantworten muss man sich über zwei Werte im klaren werden. Das ist zum einen wie viel Geld kann man jeden Monat aufwenden und zum anderen wie hoch werden die monatlichen Kosten sein. Denn nur wenn die monatlichen Kosten geringer sind als der zur Verfügung stehender Betrag kann man sich die Immobilie leisten.

Um dies zu ermitteln, sollte man sich im Klaren sein, wie hoch die Einnahmen und Ausgaben sind. Dabei müssen alle Geldflüsse betrachtet werden. Das sind z.B. Gehälter, Versicherungsbeiträge, Kita-Gebühren, bereits laufende Kreditzahlungen oder eventuelle Steuernachzahlungen.

Häufig entfällt zwar die heutige Miete, zukünftige Nebenkosten werden aber erneut anfallen. Diese sind bei einer größeren Immobilie oder einem eigenen Haus häufig auch höher als aktuell.

Die monatlichen Kosten setzten sich aus zwei Faktoren zusammen: Dem Darlehenszins und der Tilgung (die Rückzahlung des Kredites). Wie hoch die beiden Faktoren sind hängt von einigen Variablen ab.

Zum Beispiel spielt die Wertigkeit der Immobilie eine Rolle, der Kaufpreis, die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals, die Höhe der monatlichen freien Liquidität, die Höhe der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerkosten…) uvm.

Besichtigung einer Immobilie


Wenn man nach der Recherche Online und in Zeitungen ein passendes Objekt gefunden hat, geht es an die Besichtigung der Immobilie.

Ein seriöserAuftritt ist wichtig, um einen guten Eindruck beim Verkäufer zu hinterlassen. Drüber hinaus ist es entscheidend, dass man bei der Besichtigung einschätzt, ob die Immobilie den eigenen Ansprüchen entspricht und ob es versteckte Mängel gibt.

Renovierungs- und Umzugskosten beim Kauf einer Immobilie


Die Besichtigungszeit sollte man nutzen um sich einen Überblick über die möglichen Renovierungskosten zu machen. Typische Kosten sind:

  • Tapezieren und streichen der Wände
  • Der Fußboden muss abgeschliffen oder neu verlegt werden
  • Entsorgung von Bauschutt wie alte Tapeten, Teppiche, defekte Küchenteile oder ausgetauschtes Laminat
  • Austausch von Fenstern oder Türen
  • Austausch der bestehenden Elektroinstallation oder der Heizung
  • Dämmungen im und am Haus
  • Reparatur von Schäden am Dach
  • Sanierung oder Austausch von Wasserleitungen

Man sollte beachten, dass die dabei entstehenden Kosten das Kaufpreisbudget reduzieren.

Finanzierungsangebot einholen


Wenn man sich für eine Immobilie entschieden und die eigene finanzielle Situation überschlagen hat ist es an der Zeit sich Finanzierungsangebote einzuholen.

Man sollte bei der ersten Sondierung beachten, dass Banken und Berater häufig zunächst mit so genannten Schaufensterkonditionen werben. Das sind Kondition, die man nur bei perfekter Ausgangslage erhalten würde und in der Realität nur sehr selten vergeben werden.

Welche Bank die passende ist kann man nicht pauschal sagen. Regionale und überregionale Banken haben immer Vor- und Nachteile. Oft ist die finanzielle Ausgangssituation ausschlaggebend dafür welche Bank man nehmen sollte. Die eine ist beispielsweise empfehlenswert wenn man wenig Eigenkapital hat, die andere ist gut wenn die Immobilie nicht so gut bewertet ist.

Es empfiehlt sich bei der Auswahl der richtigen Finanzierung auf einen Makler zurückzugreifen. Dieser haben den Vorteil, dass Sie teilweise Angebote von bis zu 400 Banken miteinander vergleichen können. So kann man sicher sein tatsächlich die besten Konditionen zu erhalten.

Fördermittel zur Baufinanzierung


Es gibt verschiedene staatliche Fördermittel, die man bei der Finanzierung seiner Immobilie nutzen kann. Hier eine kleine Übersicht:
 
  • Programm zum Wohneigentum

    Über die KfW erhält man bis zu 50.000 Euro als zinsgünstiges Darlehen
  • Baukindergeld

    Über die KfW erhält man pro Kind bis zu 12.000 Euro Zuschuss beim Erwerb einer Immobilie
  • Energieefizient sanieren

    Man erhält von der KfW ein zinsgünstiges Darlehen bis zu 100.000 Euro oder einen Zuschuss von bis zu 30.000 Euro für eine energetische Optimierung.

Der Notartermin


Man kann mit dem Notar seiner Wahl einen gemeinsamen Termin mit den Verkäufern vereinbaren. Der Notar wird einem, vor dem Termin, einen Kaufvertragsentwurf zusenden.

Somit hat man als Käufer und auch der Verkäufer ausreichend Zeit noch Wünsche zu äußern, die mit in den Vertrag aufgenommen werden sollen. Alle Unterlagen für den Kauf werden entweder vom Immobilienmakler oder vom Verkäufer an den Notar geschickt.

Sind alle Unklarheiten beseitigt, dann unterzeichnen der Verkäufer und der Käufer den Kaufvertrag. Der Notar, oder man selbst, leiten dann alle relevanten Dokumente an die Bank weiter.

Nach dem Kauf veranlasst der Notar beim Amtsgericht die Eintragung ins Grundbuch, das ist im ersten Schritt die s.g. Auflassungsvormerkung.
Wichtig! Man sollte VOR dem unterzeichnen des Kaufvertrages eine finale Zusage einer Bank vorliegen haben. Man kann auch die Finanzierung schon rechtskräftig bei der Bank unterzeichnen. Da man ein Widerrufsrecht von 14 Tagen hat, sollte der Notartermin jedoch zeitnah stattfinden.

Eintragung der Grundschuld


Solange das Darlehen nicht vollständig abgezahlt ist benötigt die Bank eine Sicherheit. Als Sicherheit dient der Bank finanzierte Immobilie.

Dafür trägt die Bank im Grundbuch eine so genannte Grundschuld ein. Das Grundbuch wird vom zuständigen Amtsgericht geführt. Der Notar veranlasst die Eintragung der Grundschuld.

Würde der Fall eintreten, dass der Kredit nicht bezahlt werden kann, gibt es verschiedene Eskalationsstufen. Die letzte ist eine Zwangsversteigerung. Für die Zwangsversteigerung gibt es klare Regeln und gesetzliche Bestimmungen.

Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbssteuer


Wenn alle Formalitäten erfüllt sind, überweist die Bank das Geld an den Verkäufer.

Zeitnah nach dem Notartermin muss die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt gezahlt werden. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist abhängig vom Bundesland in dem die Immobilie erworben wird und liegt zwischen 3,5% und 6,5%.

Sobald die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt eingegangen ist, wird der Notar über den Zahlungseingang informiert und veranlasst beim Amtsgericht die Auflassung. Die Auflassung führt dazu, dass man vom Amtsgericht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und somit alle Rechte und Pflichte auf einen übergehen.

Versicherungen beim Kauf einer Immobilie


Sollte bereits eine Gebäudeversicherung für die erworbene Immobilie bestehen, geht diese beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Verkäufer muss die Versicherung über den Verkauf informieren. Die Versicherung nimmt dann Kontakt mit dem neuen Eigentümer auf.

Sollte man die bestehende Versicherung nicht weiterführen wollen hat man eine Widerrufsfrist von 30 Tagen und kann dann eine eigene Versicherung abschließen. Wir raten dazu alternative Angebote einzuholen. Oft handelt es sich bei den bestehenden Versicherungen um sehr alte Tarife mit veralteten Bedingungswerken. Zudem bringt ein Wechsel auch oft Einsparmöglichkeiten bei der Gebäudeversicherung mit sich.


Beginn der Ratenzahlung


Sind alle vorherigen Schritte erfolgreich abgeschlossen, besteht als Eigentümer die Verpflichtung der monatlichen Ratenzahlung.

D.h. es müssen die Kreditraten und die Tilgung an die Bank, die Beiträge an die Versicherung sowie die Grundbesitzsteuer und die Abgaben an die Gemeinde gezahlt werden.


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Quellenangabe


Autor: Dennis Rose

KfW.de: Zuschuss 424 Baukindergeld https://www.kfw.de/kfw.de.html (Abruf 04.2019)

KfW.de: Kredit 124 KfW-Wohn­eigentums­programm https://www.kfw.de/kfw.de.html (Abruf 04.2019)

KfW.de: Mit einer KfW-Förderung für energie­effizientes Sanieren https://www.kfw.de/kfw.de.html (Abruf 04.2019)

https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/auflassungsvormerkung-27887 (Abruf 04.2019)

https://www.bnotk.de/Buergerservice/Informationen/Immobilien/index.php (Abruf 04.2019)